Пошаговые действия по оформлению необходимых документов для строительства дома

Если вы думаете о строительстве дома под ключ в России, неважно где - в Москве и Подмосковье, в средней полосе, в южных регионах, на севере или в Сибири, то вы должны разбить свою работу по подготовке строительства на несколько этапов, но прежде всего - правильно оформить все документы.

Обычно на подготовку документов для постройки дома со всеми коммуникациями уходит больше времени, чем на непосредственно - строительство всего дома.

Далее - поиск исполнителей. Нужно найти хорошую строительную компанию для постройки вашего дома, бригаду строителей, возглавляемую прорабом или бригадиром, или - строительную фирму, которой можно доверить деньги и строительство своего дома. Потом нужно создать хорошую смету строительства дома, включить туда проведение всех коммуникаций, отделку.

Желательно в самом начале стройки определиться со своими будущими тратами и оценить свои возможности. Определить сроки проведения работ, это важно в наших нестабильных климатических условиях , желательно отразить эти сроки в каком-то документе, лучше - в договоре со строителями. Дом под ключ с коммуникациями и отделкой стоит недешево, но еще дороже он станет, если стройку растягивать по времени.

И когда вы будете знать точную картину своих предстоящих затрат, сроки проведения работ по строительству дома со всеми коммуникациями и отделкой, на руках у вас будут документы, подтверждающие право собственности на землю и - разрешение на строительство на земле ИЖС , вот тогда можно приступать к строительству дома.

Документы для строительства дома начинаются с получения свидетельства на землю и оформления разрешения на строительство

Итак, для строительства дома нужно

  • Определиться с местом постройки и найти землю
  • Проверить наличие участка на публичной кадастровой карте
  • Проверить статус покупаемой земли и проследить, чтобы назначение земли было - ИЖС
  • Перед покупкой земли сделать топосъемку участка и выявить все обременения
  • Провести сделку и получить право собственности на землю
  • Заказать или сделать самостоятельно грамотный проект будущего дома
  • Оформить разрешение на строительство дома, оно выдается местным архитектором
  • Построить дом и обустроить прилегающие к дому территории
  • Сделать в доме всю "инженерию", коммуникации и отделку

И не считайте все вышесказанное прописными истинами. Махнуть рукой, например, на получение разрешения на строительство, и начать строить без него, сегодня - непростительная глупость. Самострой может обернуться не "дачной амнистией", как все еще думают многие, а сносом построенного дома. Громадные убытки вместо построенного дома мечты. Однако, чтобы никого не пугать, поясним, что дом на ИЖС ( если земля - ваша), никто не снесет, если дом не превышает 3 этажа , если расположен он в допустимой законом близости от забора, от соседа ( от 6 до 15 метров), если соблюдены все нормы Градостроительного кодекса. Сносится здание только по решению суда, если суд докажет, что оно возводилось с несоблюдением строительных регламентов.

Итак, теперь подробней о получении документов для строительства дома.

Начнем с правильных действий будущего владельца земельного участка, которые он должен сделать перед проведением сделки о покупке земли.

1. Проверка наличия покупаемой земли на кадастровой карте и вызов геодезиста


Стоит проверить наличие земельного участка на кадастровой карте и узнать есть ли обременения ( например, ЛЭП).
Прежде, чем официально стать хозяином понравившейся земли и перед тем, как отдать за землю деньги, стоит проверить, есть ли продаваемая земля в кадастровом плане.
То есть - имеет ли данный участок кадастровый номер и занесен ли он в публичную кадастровую карту. Это нужно сделать для того, чтобы знать истинные размеры участка, его площадь, определить, где проходят границы участка, где и как расположены соседские участки. Не стоит жалеть денег на топосъемку вашего будущего участка, нужно предварительно заказать работу геодезисту.

Наличие участка на кадастре можно легко проверить в интернете на сайте https://pkk5.rosreestr.ru
Это ссылка на публичную кадастровую карту России и все зарегистрированные в РосРеестре участки находятся в публичном доступе. Просто вбейте номер участка в специально отведенную для этого форму и увидите, с приближением нужный адрес со всеми необходимыми данными, размер, границы, расположение, включая фамилию инженера, который этот участок зафиксировал в госреестре.

Бывают, как уже было сказано, сюрпризы в виде ЛЭП, которая может проходить над участком, о чем бывший хозяин продаваемой земли может не знать. Для того, чтобы узнать всю правду о покупаемой земле, нужно узнать про возможные обременения.

Земельные участки бывают с такими обременениями: в местах, где вы собираетесь копать яму под бассейн или погреб, могут проходить муниципальные коммуникации ( водопровод, канализация, что-то еще), все это вам покажет геодезист, сделав карту со всеми нужными разметками.

Если после топосъемки окажется, что в непозволительной близости от вашего будущего дома проходят провода линии электропередач ЛЭП, то знайте, что вы не имеете права ставить там дом, разве что распахать поле и посадить картошку. По закону - строение должно находиться далее 10 метров от ЛЭП. Весьма проблематично выполнить это требование, если вы покупаете участок от 7 до 10 соток и собираетесь разместить там большой дом с дополнительными постройками - гаражом, баней и прочим.

Так же вы не сможете самостоятельно перенести столбы ЛЭП или даже построить забор там, где по мнению энергетиков, нельзя ставить никаких построек. Все это будет опротестовано и снесено, как и происходит частенько, когда люди не задумываются об этом изначально.

Топосъемка покажет истинную картину покупаемой земли и расставит точки над "и".

Потом последовательно можно совершать все необходимые действия.

Необходимые дальнейшие действия - это оформление сделки по покупке земли и подача документов на разрешение о строительстве.

2. Профессиональный проект поможет сэкономить средства


Для того, чтобы получить разрешение на строительство, прежде всего нужно иметь грамотный проект.

Грамотный - с точки зрения главного архитектора района, где вы собираетесь строить дом, который, в свою очередь, ориентируется на нормы Градостроительного Кодекса.

Профессиональный проект - это чертежи, на которых отражены форма и размеры строения; ситуационный план, определяющий местоположение дома в границах земельного участка; способы подключения к коммуникациям и инженерным сетям. Также в проекте описана конструкция основных элементов строения и использованные материалы. Часто в проекте дома под ключ с коммуникациями дается расчет необходимого для строительства бюджета и приведены приблизительные сроки возведения данного строения. Проект дома под ключ с коммуникациями – это серьезный документ, грамотно составить который может только профессионал. Сегодня в том же интернете и в специализированной литературе можно найти большое количество готовых типовых проектов, но обойтись готовым проектом для строительства серьезного дома невозможно. Проект готовится под конкретный дом, он может учитывать даже ландшафт придомовой территории.

ТИповой проект не учитывает грунты, на которых строится дом. Например, если в готовом проекте ростверки ( балка монолитная) по буронабивным сваям, а фактически грунт на месте строительства представляет из себя песок, то фундаменты уже нужно менять, делать либо "подушки" либо - плиту. Или наоборот - в типовом проекте нарисована плита, но если грунты - глинистые, можно сделать буронабивные сваи, тем самым сэкономить на фундаменте. То есть заказанный у профессионалов проект по сравнению с типовым проектом - это экономия средств.

проект дома под ключ с коммуникациями

Сделав проект самостоятельно, можно допустить ошибку, выбрав не те материалы или упустив важные конструктивные моменты. Все-таки - создание проекта дома под ключ с коммуникациями лучше доверить опытному человеку, строителю, архитектору или - организации, послужной список которой включает не только множество уже реализованных проектов домов под ключ, но и анализ статистики.

Так же в профессиональном проекте должны быть заявлена точная площадь строения, которая очень важна для оформления технического паспорта строительного объекта, что в свою очередь понадобится при оформлении строения в собственность. И уж совсем необходим проект, когда вы будете подключаться к магистральным коммуникациям и инженерным сетям, например, газопроводу. Так как в проекте обязательно должно быть отражено, где у вас будет находиться котельная, сделанная по всем правилам и требованиям. Без специально оборудованной котельной вам придется размещать газовый котел, к примеру, на кухне, а это не всегда удобно и красиво.

Таким образом, в проекте должны быть учтены все строительные нормы по нашему законодательству. Важные пункты - требования противопожарной безопасности. Хороший архитектор, которому вы закажете проект дома под ключ с коммуникациями, эти моменты будет учитывать в первую очередь. Метраж между предполагаемыми постройками, отнесение будущего строения от границы, где находится забор или дом соседа, другие нормы, их много, профессиональный архитектор все это знает. Никто не запрещает самостоятельно нарисовать проект будущего дома, важно, чтобы были учтены все строительные нормы и правила.

3. Заявление на получение Разрешения на строительство дома


В муниципальную "архитектуру" подается заявление о том, что вы просите разрешить вам построить дом, прилагаете документы, подтверждающие что вы - владелец этой земли и проект будущего дома.

Разумеется, к этому моменту, вы должны стать хозяином земельного участка, то есть фактически купить землю и получить правоустанавливающие документы. Желательно, чтобы ваша земля уже появилась на кадастровой карте. Иногда для этого требуются дополнительные усилия. Мало - отдать деньги за землю и подать документы на получение права собственности. Нужно еще проследить, чтобы изменился не только хозяин земли, но и статус земельного участка был правильно оформлен.

Для строительства дома требуется статус ИЖС. Никак не земли, например, - промышленного назначения или - сельхоз назначения. Если ваша земля - не ИЖС, то нужно подать документы на изменение статуса земель, статус земли - это ВРИ ( Вид Разрешенного Использования).

Ну и наконец, если вы все сделали правильно, у вас - земля ИЖС, вы - официальный новый хозяин и ваш участок занесен в кадастровую карту, то можно подавать документы на получение разрешения на строительство дома. Не лишним будет сказать, что все вышеперечисленное - это время, минимум - 2 месяца, максимум - не определен.

Через определенное время, в каждом регионе оно может быть разным, вы получите технический паспорт строительства и разрешение на застройку. Действуют эти документы в течение 10 лет. Если за указанный срок новостройка не вводится в эксплуатацию, то все документы придется продлять.

Подготовкой документов, необходимых для выдачи разрешений на строительство, ведают местные органы архитектуры и градостроительства. Разрешение на строительство предоставляется органами местного самоуправления того муниципального образования, в пределах которого планируется строительство.

Для того чтобы получить разрешение на строительство дома (включая индивидуальные жилые, садовые, дачные дома), необходимо подготовить и представить в Управление архитектуры и градостроительства района пакет документов.

Разрешения на строительство можно ждать от месяца до полугода, все зависит от местных реалий. И лишь когда разрешение на строительство выдано, вы можете начинать стройку дома. Итак, ниже, - основные моменты, которые нужно учесть и сделать при строительстве дома под ключ с коммуникациями и отделкой.

Ниже - все, что нужно сделать для правильного оформления бумаг на строительство - в картинках для удобства восприятия.


участок на кадастровой карте

1.Земельный участок должен быть внесен в кадастр
Участок на кадастровой карте имеет четкие границы
Определена площадь участка
Количество соток на участке в кадастре
Участок может быть внесен в кадастр как бывшим хозяином, так и новым

топосъемку на местности делает геодезист

2. Делается топосъемка
Геодезист делает официальную топосъемку
Геодезия покажет все подземные коммуникации, рельеф и нахождение ЛЭП
Работа геодезисту может быть заказана как бывшим хозяином земли, так и новым

назначение земель ИЖС

3. Назначение земли - ИЖС
Статус земли для постройки дома - должно быть в статусе ИЖС.
Перевод назначения земель
Перевести землю в статус ИЖС может как бывший хозяин участка, так и новый

Далее - непосредственно сделка по покупке земли, оформление земли в собственность, проект и подача заявления на получение разрешения на строительство дома.


получить земельный участок в собственность

4. Покупка земли - это получение земельного участка в собственность
Документы на землю оформляются на нового хозяина

делается проект дома

5. Делается проект дома
Проект будущего дома должен соответствовать всем строительным нормам
Проект может быть сделан как профессиональным архитектором, так и - самим хозяином дома

подается заявление на разрешение о строительстве

6. Строить дом без разрешения на строительства - нельзя
Заявление на получение разрешения на строительства подается с проектом
Строительство дома без разрешения - это самострой

Когда все необходимые документы получены, разрешение на строительство дома - на руках, можно спокойно начинать строить. Но! Важно не только наличие денежных средств на стройку дома, но и соблюдение многих организационных правил, которыми и руководствуются хорошие прорабы. В любой хорошей строительной компании - организация процесса стройки - едва ли не важнее самой стройки. Потому что в правильной организации строительного процесса заложен конечный успех всего дела.

строительство дома под ключ с коммуникациями в москве

Таким образом, при постройке дома, усадьбы или целого комплекса, нужно руководствоваться четкими правилами.

  • В проекте дома обязательно должна быть учтена вся "инженерия". Не только "толщИны" стен и высота полов. Это места, где будут проходить трубы отопления, канализации и водоснабжения, все коммуникации и даже расположение обычных комнатных электрических розеток. Планирование подсобных помещений, котельной, места нахождения осветительных приборов, мощность и качество устанавливаемых котлов, многое другое. Это и есть работа прораба, который еще на стадии проекта работает в содружестве с архитектором-профессионалом. Упущения и недостатки проекта могут привести к значительным тратам ( как правило - переделкам) в будущем, поэтому мы стараемся учесть все сложные моменты, которые уже пройдены опытным путем.
  • Перед началом стройки на земельном участке должны быть выполнены все земляные работы, которые делаются так же согласно проекту, с учетом рельефа местности и задумкам архитектора по работам с ландшафтом. Многое из того, что будет сделано позже (ландшафтный дизайн), делается заранее и подготавливается под будущие проекты по работе с грунтом. Должны быть учтены все расстояния, все необходимые высоты, сделана подробная разметка участка, практически до сантиметра.
  • Строительная бригада должна быть обеспечена не только необходимыми инструментами, но и нормальными условиями жизни и работы, чтобы ничего не мешало бесперебойному процессу стройки. Часто промедление или простои грозят убытками, особенно учитывая наш нестабильный климат и короткий сезон. Как правило , на месте стройки устанавливается вагончик-бытовка, делается склад для инструментов, рабочие обеспечиваются всем необходимым: душ, туалет, теплая одежда
  • Важно грамотно сделать "подъезды" к месту стройки, часто делается временный заезд для транспорта, в том числе и для тяжелого: кран, экскаватор, другое.
  • Определяются четкие сроки выполнения работ, на все пишутся сметы. Постоянная покупка необходимых стройматериалов, выбор оптимального места их приобретения, наиболее выгодные условия доставки материалов к месту строительства - так же существенная часть работ, игнорировать которые нельзя. В случае с некоторыми материалами, доставка их к месту стройки, может превышать цену самого материала. Только опытные в строительстве люди могут уравновесить все риски, используя надежных поставщиков и выбирая самые выгодные пути решения поставленных задач.

Если говорить простым языком о сроках строительства, то можно сказать , что достаточно быстрое строительство дома с коммуникациями и отделкой - это два года. При условии, что дом строят профессионалы-строители, а не любители, решившие сэкономить на постройке своего коттеджа. Сэкономить на стройке, исключив из нее организационные процессы, не удастся. В лучшем случае строительство затянется и превратится в долгострой. В худшем - будут убытки. Это произойдет - если проигнорировав строительные нормы, руководствоваться принципом "сойдет пока и так". Никакого "пока" в стройке быть не может. Все должно делаться раз и навсегда, по всем правилам. Стройка не прощает ничего временного, ненадежного, "на авось". Здесь, как и в любом другом серьезном деле, присутствуют свои неизменные законы и они работают всегда.

Подробнее о коммуникациях ( водоснабжение, отопление, канализация)

строительство дома под ключ с коммуникациями